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开发商不承认的暴利哪儿去了

时间:2015-01-31 11:40来源:于凌罡博客 作者:于凌罡 点击:
开发商不承认的暴利哪儿去了(2009-05-01 12:46:53)

劳动节谈劳动,年薪十万,时薪四十,日日辛劳,几许财产性收入

开发商说开发,成本四六,售价八六,笔笔暴利,多少假按揭丑闻

 

开发商往往不承认暴利,而且信誓旦旦的说自己“没有说谎”。

要想真正去了解这个问题,我们可以先看看下面这个例子:

 

若某电脑商,用每台4600元的单价,进货10台电脑,总成本4.6万;

以每台8600元的价格售出5台时,销售额4.3万元,他会说没有利润

因为没售出的5台电脑,还不能算卖出去,但他是否有“暴利” 呢?

我想,看过这个例子,很多人也就知道开发商在玩什么“把戏” 了!

 

其实,这就是典型的“用未售部分成本掩盖利润”的 “把戏”。

 

想了解开发商有多少暴利,他们为什么不承认暴利。要先谈谈成本。

每个房地产项目的成本,由以下三部分构成

土地成本:包括土地出让金、拆迁/征地成本、税费及罚款三项组成;

建安成本:包括市政成本、基础成本、结构成本、安装成本及其它;

其它成本:包括财务成本(贷款利息)、税费成本、管理成本三部分。

正常情况下,每个房地产项目的成本构成,可以用下面的公式表示:

 

项目开发成本 = 土地成本 + 建安成本 + 其它成本,其中:

 

其它成本 = (土地成本 + 建安成本) x 20%

财务成本 = 税费成本 = 其它成本 x 35%;管理成本 = 其它成本 x 30%;

 

不同地区,不同结构(多层、小高层、高层)的项目,建安成本略有差异。

但在正常的毛坯交房标准下,每销售平米的平均建安成本≤ 1800元

如果是中小城市,由于劳动力便宜、材料标准低,建安成本甚至可以减半。

 

而土地成本,则有以下规律:

招拍挂所得到的土地,肯定要比协议出让的贵很多,但地价和涨幅并不高。

以北京为例:(数据来自北京市土地储备中心官方网站 bjtd.com )

2003年,北京招拍挂准建面积约235万平米,平均楼面地价2198元每平米;

2004年,北京招拍挂准建面积约546万平米,平均楼面地价2065元每平米;

2005年,北京招拍挂准建面积约433万平米,平均楼面地价2681元每平米;

2006年,北京招拍挂准建面积约885万平米,平均楼面地价2874元每平米;

2007年,北京招拍挂准建面积约1233万平米,平均楼面地价3553元每平米;

2008 年,北京招拍挂准建面积约1262万平米,平均楼面地价3729元每平米;

 

按照官方数据,即:2006年北京招拍挂土地每平米2874元

则2006年,北京住宅的平均开发成本上限应为5609元每平方米

即:(土地成本2874元每平米 + 建安成本1800元每平米) x 1.2

当然,我们知道,2007年销售的绝大多数项目,平均成本还会更低。

因为他们拿地更早,甚至很多是协议出让项目,土地成本根本没那么高。

可是,根据官方数据:2007年北京住宅均价每平米12436元!暴利啊。

 

也许有人说北京的数据不能代表全国,或者07年的房价代表性不够强。

那么,我们来看看在全国范围开发的上市公司,万科房地产的报表吧。hiyoo.cn/news/view/424693/

万科宣布:2008年销售住房面积557万平米,销售额478.7亿元。

销售均价 8594元每平方米 = 478.7亿元 ÷ 557万平米;

万科宣布:2008年,万科集团的平均拿地成本 2059元每平方米

house.people.com.cn/GB/98385/98474/8684976.html

计算可得,万科08年取得土地的平均开发成本上限应为:

4630元每平方米 = (土地2059 + 建安1800)x 1.2

由于万科有相当比例的项目在中小城市,实际平均成本只会更低。

也就是说,每销售一平米住宅,万科的单笔利润,不少于4000元。

(即我的劳动节对联中:成本四六,售价八六,4600 vs 8600)

 

小结一下:

北京07年住宅市场,成本≤5609元每平米,销售均价12436元每平米;

每平米的平均销售利润高达6827元,投资回报率高达121%,绝对暴利

万科08年住宅销售:成本≤4630元每平米,销售均价8594元每平米;

每平米的平均销售利润超过3964元,投资回报率高达86%,也绝对暴利

 

这些数据虽然铁证如山,但开发商们,却依旧会不承认他们的暴利。

因为,之前笔记本销售的那个例子,就是他们否认暴利的“把戏”。

 

而且,中国房地产行业老大万科的总裁郁亮,还能玩出更多“把戏”。

作为万科集团的总裁,他解释,万科的净负债率只有33%,全场哗然。

而他后面的话,更让大家无语:

house.people.com.cn/GB/98385/98474/8684976.html

负债率33%,指全部短期借款与一年内到期的长期负债合计178.7亿元。

 

按他的说法:某公司自有资产100万元,年内应归还的负债33万元;

不论这个公司到底负债多少,该公司的净负债率都是33% ……

哪怕这个公司明年还要归还银行贷款90万元,那都不算净负债 ……

真是很充分的利用了两句名言“眼不见为净、债多了不愁”!

这样“瞪眼说瞎话”的企业经营者的言论,起码我是不敢相信的

 

写到这里,让大家回答:

万科在全国开发,成本4600元,售价8600元,算不算暴利?

北京住宅市场:成本5600元,售价12000元,算不算暴利?

我想,开发商用未售面积成本掩盖利润的把戏,应该揭穿了。

 

说到这里,本来文章应该结束了,但非常抱歉,我要说的才刚开始。

其实,房地产商们看了前面这段论述,心里肯定是三个字“不服气”。

为什么不服气,因为他们真的会觉得冤枉,因为他们觉得没赚那么多

 

所以,我后面要说的,就是企业合理扩张和科学追逐利润的技巧。

为什么开发商不承认自己赚了那么多,不承认自己有那么高的暴利呢?

主要有以下三个原因:

⒈ 企业管理层薪酬过高,未与企业效益科学挂钩,使企业失去控制;

⒉ 对高利润和更多利润的盲目追求,导致利润还没到手就被再投资

⒊ 现有市场开发模式周期长,资金需求大,投资回报率未能得到优化

 

说得更容易理解点:

⒈ 一个企业,特别是上市企业,由于对高管的薪酬无法控制,也就是所谓的“董事监事会合谋”, 当董事会希望增加高管薪酬的时候,没有能够合理监督与制约他们的力量,结果是他们想拿多少薪水,就给自己发多少薪水,甚至不用和企业的实际利润挂钩,这不 是什么危言耸听,美国华尔街企业和AIG公司的不合理薪酬事件,导致国民愤怒,总统暴怒,结果却很无奈的新闻,想必大家都知道。美国企业尚且如此,中国的 市场化成熟程度更低,腐败程度更高,这个问题有多严重,大家想必心里都有数。说句不好听的,企业不给股东分红,或少给股东分红,股东们能怎么样?特别是那 些国有股份,不分或少分,损失的是国家和人民,谁会为国家和人民说话,得罪既得利益集团。

 ⒉ 房地产行业虽然存在很高的单笔利润,但是,如果一个企业不能合理的扩张,同样是非常危险的。比如:某企业第一年自有资金5000万,开发项目第二年赚了1亿元,第三年为了想赚更多钱就疯狂借贷,想投资至少3亿元的项目,如此数年,企业所有可能赚到的利润,都只是“预期”,而一旦市场发生变化,或信贷出了问题,企业也就只有倒闭一个结果了。特别是在前一个问题得不到解决,企业所谓的利润都早早被预支的前提下。

 ⒊ 归根结底,信贷监督不够规范土地销售模式不够科学,企业不能认真计算投资回报率,则是以上问题的根本原因。企业可以重复的从很多银行贷款,甚至用贷款去还贷款,必然导致骗贷现象,而骗贷赚钱,当然比做实体生意来得容易……

 

抛开做不合法生意的,说说开发商怎么才能在合法的前提下,更快更好的赚钱吧。所谓更快,就是年投资回报率更高;所谓更好,就是不仅赚钱,还要共赢,不再去损人不利己

 模式A:按照现在的房地产开发模式,一个企业在北京用每平米3000元的楼面地价,取得一个10万平米的项目,需要投入土地成本3亿元,建安成本 1.8亿元,其它成本0.96亿元 =(3亿+1.8亿)x20%,总投资5.76亿元,如果能均价8000 元每平米实现销售,销售额8亿元,利润2.24亿,投资回报率38.9% (= 2.24亿 ÷ 5.76亿)。

 模式B:但是,如果说服政府把土地直接销售给购房人,则企业只需要投入建安成本1.8亿元和其它成本0.36亿元,做同样的项目,总投资只需要 2.16亿元,只要均价达到6000元每平米(扣除土地外的房价为3000元每平米),销售额3亿元,利润0.84亿元,投资回报率同样是 38.9% (= 0.84亿 ÷ 2.16亿)。

 

在这个前提下,企业管理者可以主要对比以下三项:

⒈ 模式A的招拍挂土地,企业有很大的资金链压力和风险,成本难以控制;

⒉ 模式B的建安成本,多数可以项目封顶后贷款,自有资金使用周期明显缩短

⒊ 每平米6000元相比每平米8000元,会有更快的销售速度和更多的涨价空间

 

是的,房地产企业要想做得更快更好,迫切需要房价地价分离,也就是让政府直接把土地使用权卖给购房人。而对政府来说,把土地使用权直接卖给购房人,不仅可以简化政府的操作(购房人买地是去银行而不是去政府办理),还可以回避许多不必要的风险,比如开发商退地、不按时支付地价款、囤积土地不按时开发等。更重要的,是财政部门可以不用负担巨额的土地开发债务, 规范土地出让收益的分配模式。现在,仅北京市就负担着上千亿的土地开发债务,每年因此减少几十亿土地收益(贷款利息),土地出让收益也因为巨额负债而无法 做到每笔结清。而改为土地使用权直接卖给购房人后,购房人每购买一平米土地,其支付的资金,都可以按照事前约定的比例,由银行转入对应的财政账号。

 特别要指出的是,在土地使用权直接卖给购房人后,政府每个项目只销售80%的商品房,而同时回购20%用于回迁,不仅降低了土地成本(实物现房拆迁比货币拆迁成本更低,效果更好),也避免了盲目开发可能导致的浪费或预期不足导致的开发量不足。 

客观的说,我写这篇文章,首先是证明了房地产行业存在着暴利,但同时也希望房地产企业能向着“更快更好”的方向转变,不仅要真正的实现利润,更应该追求“共赢”的良性发展。

 

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